ЗАО Коммерческий Банк "ТЕТРАПОЛИС"

- +7 (812) 640-60-02
- +7 (812) 325-40-06

- Россия, 197046, г. Санкт-Петербург
  Крестьянский пер., д.5, лит. А

- HandyBank

Мобильная версия

# Куплю себе бизнес в кредит

В Петербурге цены на жилье на вторичном рынке растут приблизительно на 2-3,5% в неделю. Эксперты прогнозируют, что рост продлится еще до Нового года. Сориентироваться покупателю на рынке жилья при существующем ажиотаже и росте цен достаточно сложно. В чем причины лавинообразного роста цен и как поступать покупателю квартиры в такой ситуации? Новое явление — новые проблемы

Коммерческая ипотека (то есть кредитование покупки коммерческой недвижимости под ее же залог) — это относительно новое явление на российском рынке недвижимости. При этом во всем мире она распространена уже достаточно широко. Как и в любом новом деле, трудностей здесь возникает масса. Пока можно утверждать, что во всей цепочке у нас нет ни одного звена, которое было бы полностью приспособлено к массовому развитию коммерческой ипотеки.

Схема коммерческой ипотеки во многом схожа со схемой ипотеки жилья: здесь есть те же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Главное и принципиальное отличие состоит в том, что законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи (в законе "Об ипотеке" прописано, что заложить недвижимость в момент заключения сделки можно лишь в случае жилых помещений).

Таким образом, нарушается логическая последовательность действий: объект (например, магазин или офис) нужно сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить кредитные средства. Обычная ипотечная схема, при которой заемщик вносит первоначальный взнос в размере 25-30%, а остальную сумму занимает, постепенно расплачивается с продавцом и через какое-то время становится собственником, здесь пока не работает.

Это создает проблемы в основном для представителей малого и среднего бизнеса, которым не так легко приобрести в собственность используемые помещения из-за банального отсутствия свободных денежных средств. Пока необходимые изменения в закон "Об ипотеке" не внесены, участникам рынка приходится искать обходные пути.

### Как получить кредит?

Что касается оценки объекта, то приобретаемая коммерческая недвижимость оценивается с точки зрения доходности и ликвидности. Очевидно, что получить кредит на покупку, например офисного здания, находящегося в центре Москвы и уже имеющего постоянных арендаторов, можно относительно без проблем. А вот с недвижимостью более низкой категории дело обстоит гораздо сложнее: ее в качестве залога банки вообще предпочитают не рассматривать.

Что касается оценки заемщика, то претендовать на получение коммерческого ипотечного кредита может только открытое юридическое лицо. Банкам-кредиторам необходимо предоставлять всю финансовую отчетность, бизнес-план, показывать оборотный капитал. На это по разным причинам готовы далеко не все российские компании.

Потенциальные заемщики не всегда могут понять, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки же, в свою очередь, не имея всей необходимой информации, не могут оценить свои риски, а в результате либо отказывают в получении кредита, либо для подстраховки повышают процентную ставку. Что касается остальных условий получения коммерческого ипотечного кредита, то сроки кредитования здесь короче, чем при ипотечном кредитовании жилья: наиболее распространенный срок составляет 5 лет.

Еще одной явной проблемой, отягощающей жизнь заемщика, являются высокие требования к первоначальному взносу: он составляет 25-40% от стоимости объекта (на Западе первоначальный платеж составляет не более 15 процентов). Кроме того, заемщику приходится брать на себя ряд дополнительных расходов, например, он обязан застраховать объект залога и оплатить его оценку.

Простой расчет показывает, что если рентабельность бизнеса составляет примерно 25% годовых, то имеет смысл задуматься об ипотечном кредите на покупку офиса, магазина или склада, а потом брать кредит на развитие бизнеса. Проценты банка по кредиту сегодня, как правило, не превышают 15-16 процентов. Это примерно сопоставимо с величиной ежегодной арендной платы (она составляет примерно 14-18% от стоимости помещения). Так не выгоднее ли те же деньги отдавать за свое собственное помещение?

При грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости (например, при сдаче ее в аренду) доходность может быть вполне сопоставима с любой другой областью малого и среднего бизнеса, что вполне позволяет использовать ипотечные кредиты, процентная ставка по которым сейчас находится на уровне 12-16% годовых в валюте.

В нынешних условиях наиболее удобна следующая схема: объект покупается на компанию, которая является дочерней по отношению к банку-кредитору; в эту компанию заемщик переводит около 25-40% средств (это, по сути дела, и есть его первоначальный взнос); остальную сумму вносит банк. В дальнейшем дочерняя фирма банка передает объект заемщику.

### Игроков на рынке пока мало

Такая услуга, как коммерческая ипотека на московском рынке существует уже более двух лет. Однако круг банков, оказывающих подобные услуги, очень узок. В этой области основными игроками являются такие западные кредитные организации, как Райффайзенбанк, Банк Сосьете Женераль Восток, Ханса Банк и Международный московский банк.

Банки с преимущественно российским капиталом на данный момент не могут конкурировать с ними. Происходит это по нескольким причинам.

Во-первых, они не обладают длинными и дешевыми финансовыми ресурсами. Соответственно, у западных банков деньги гораздо длиннее и дешевле, что позволяет им заявлять более длительные сроки кредитования и более низкие процентные ставки. Кредиты, предоставляемые российскими банками для покупки коммерческой недвижимости, в основном краткосрочны (до 5 лет). При этом срок окупаемости большей части коммерческих объектов составляет более 5 лет.

Во-вторых, большинство российских банков, привыкших к работе с кредитованием жилья, не совсем понимает механизмы и суть коммерческой ипотеки из-за отсутствия опыта. В основном они ранее выдавали кредиты на покупку офисов или магазинов при условии получения доли в уставном капитале, становясь, в итоге, соинвесторами.

Из-за вышеперечисленных различий и сложностей, возникающих перед российскими банками, некоторые эксперты неоднозначно оценивают будущее и всей российской коммерческой ипотеки.

Впрочем, некоторые российские кредитные организации уже начали активно работать на рассматриваемом рынке. Так, например, Московский ипотечный центр наладил сотрудничество в этой области с Народным залоговым банком и ведет переговоры со Сбербанком и Внешторгбанком. Свои услуги в данной области предлагают также компании БЕСТ-недвижимость, МИЭЛЬ-недвижимость и некоторые другие. По мнению риэлторов, спрос на эту услугу постоянно растет.

### Перспективы развития

В настоящее время в России коммерческая ипотека — это, скорее, перспективное понятие, чем реальное явление на рынке. Такой вид ипотеки при всех ее плюсах сейчас доступен сейчас не для всех и не всегда. И это при том, что спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса уже сформирован (коммерческая недвижимость по отдельным категориям дорожает быстрее жилой, и покупка офисов может быть очень выгодным бизнесом).

Раз так, то должно появиться и предложение. Для этого, прежде всего, должны быть внесены необходимые дополнения в закон "Об ипотеке". Главная задача состоит в том, чтобы коммерческие ипотечные кредиты стали доступными не только горстке монстров крупного бизнеса, а стали вполне массовым явлением. Это позволит малым и средним предприятиям выжить в конкурентной борьбе, быстрее и чаще обновляя оборудование, внедряя новые технологии, увеличивая ассортимент услуг и выпускаемых товаров.

Возврат к списку