Арбитражный суд Калининградской области

Арбитражный суд
Калининградской области
официальный сайт

Сервисы ВАС РФ

/ Арбитражный процесс / Информация о деле

Арбитражный суд Калининградской области
236016, г. Калининград, ул. Рокоссовского, 2
E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград Дело № А21-655/2014
«01» июля 2014 года
Резолютивная часть решения объявлена «24» июня 2014 года
Полный текст решения изготовлен «01» июля 2014 года
Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Талалас Е.А.,
При ведении протокола секретарем судебного заседания Чумаковым В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Калининградской области по адресу: 236016, г. Калининград, ул. Рокоссовского, 2, зал судебных заседаний № 5, дело по исковому заявлению:
Администрации муниципального образования «Светлогорский район» (ОГРН 1023902054967, ИНН 3912002917)
к Обществу с ограниченной ответственностью «Калининградское бюро технической инвентаризации» (ОГРН 10439028543, ИНН 392300018939061304)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени
при участии:
от истца: Сорокина Е.Ю. по доверенности, удостоверению;
от ответчика: Герман Р.В. генеральный директор согласно Выписке из ЕГРЮЛ, по паспорту;
установил:

Администрация муниципального образования «Светлогорский район» (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Калининградское бюро технической инвентаризации» (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14 марта 2007 года № 18/03-2007 за период с 01.01.2013 по 31.12.2013, уточнив требования в порядке статьи 49 АПК РФ, в размере 7 612 674, 74 рублей и пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 761 502, 38 рублей.
Судом ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено.
В судебном заседании представитель истца требования поддержала в полном объеме.
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований в заявленном истцом размере по доводам, изложенным в отзыве. В ходе заседания представитель ответчика пояснял, что истцом необоснованно применен повышающий коэффициент К4=2 и не учтены все произведенные оплаты арендных платежей по договору. Земельный участок используется арендатором в соответствии с разрешенным использованием, так 20.03.2013 получено разрешение на строительство многоквартирных жилых домов, проведены работы по инженерно-геологическим и геодезическим изысканиям, работы по очистке участка от взрывоопасных предметов, разработана проектная документация по объектам капитального строительства и инженерным сетям для строительства жилых домов, произведен монтаж забора на строительной площадке. Проведение вышеперечисленных работ подтверждается представленными в материалы дела платежными документами и актами выполненных работ. В адрес Администрации направлено обращение о неприменении повышающего коэффициента, до настоящего времени ответа на обращение не получено. Доказательства того, что земельный участок не используется или используется не в соответствии с установленным видом разрешенного использования истцом не представлены. Остаток задолженности (без повышающего коэффициента) будет добровольно погашен арендатором. Ответчиком заявлены возражения в части расчета неустойки, произведенного на арендную плату с повышающим коэффициентом, кроме того, ответчик полагает, что предъявленная к взысканию сумма несоразмерна последствия нарушения обязательства, представлен свой расчет неустойки в размере 142 408, 45 рублей.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы, судом установлено следующее.
Как следует из материалов дела, Администрация Светлогорского городского округа, правопредшественник Администрации (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Балтсибнефть» (арендатор), 14.03.2007г. заключили договор № 18/03-2007 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 39:17:00-00-00:0036 общей площадью 148 000 кв.м. по адресу: г. Светлогорск пос. Отрадное Калининградской области под проектирование и строительство многоквартирных жилых домов. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 15.06.2007г.
Дополнительным соглашением от 20.08.2008г. № ДАЗ № 18/03-2007/Д1-55/08-2008 пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции, в соответствии с которой предметом договором аренды явились:
земельный участок с кадастровым номером 39:17:000000:81 общей площадью 89 750 кв.м. по адресу: г. Светлогорск, пос. Отрадное, Калининградский проспект - железная дорога - ул. Станционная, предоставленный для размещения жилых домов, объектов социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;
земельный участок с кадастровым номером 39:17:020022:5 общей площадью 40 000 кв.м. по адресу: г. Светлогорск, пос. Отрадное, Калининградский проспект - железная дорога, предоставленный для размещения жилых домов, объектов социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;
земельный участок с кадастровым номером 39:17:020021:24 общей площадью 18 000 кв.м. по адресу: г. Светлогорск, пос. Отрадное, предоставленный для размещения жилых домов, объектов социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;
Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 17.09.2008г.
По соглашению от 20 ноября 2008 года ООО «Балтсибнефть» передало принадлежащие ему права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.03.2007г. № 18/03-2007 ООО «Калининградское бюро технической инвентаризации».
Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 24.12.2008 года.
Администрация, ссылаясь на нарушение ответчиком принятых на себя обязательств по оплате арендных платежей, наличие задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 в размере 7 612 674, 74 рублей (уточнение исковых требований), обратилась в суд с настоящим иском.
Суд считает требования истца подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с частью 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Из материалов дела следует, что начисление арендной платы за период с 01.012013 по 31.12.2013 года произведено с применением повышенного коэффициента в двукратном размере на основании решений районного Совета депутатов от 28.12.2009 N 30 "Об утверждении Положения "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования "Светлогорский район", от 28.12.2009 N 31 "О применении повышающих коэффициентов за земельные участки, неиспользуемые и используемые не в соответствии с разрешенным использованием, определенным договором аренды на территории Светлогорского района в 2010 году", от 26.12.2011 № 58 «О применении повышающих коэффициентов на земельные участки, неиспользуемые и используемые не в соответствии с разрешенным использованием, определенным договором аренды, на территории муниципального образования "Светлогорский район", опубликованных в средствах массовой информации.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно пункту 2.4. Решения районного Совета депутатов Светлогорского района от 28.12.2009 № 30 "Об утверждении Положения "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования "Светлогорский район" (далее - Положение) за земельные участки, неиспользуемые, используемые не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, а также используемые с нарушением условий, определенных договором аренды, арендная плата устанавливается в повышенном размере при установлении администрацией соответствующего городского поселения или в ходе проведения земельного контроля в порядке, установленном положением о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом, находящимся в собственности муниципального образования "Светлогорский район", факта его неиспользования, использования не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, а также использования с нарушением условий, определенных договором аренды.
Взимание арендной платы в повышенном размере прекращается после представления арендатором документов, подтверждающих освоение земельного участка и его использование в соответствии с разрешенным использованием и другими условиями, определенными договором аренды, с даты представления указанных документов.
В случае, если земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, предусмотренные в п.п. 2.5 и 2.6 настоящего Положения сроки могут быть продлены по заявлению арендатора на имя главы администрации муниципального образования "Светлогорский район" при представлении документов, подтверждающих невозможность соблюдения установленных сроков. Срок продления определяется постановлением главы администрации муниципального образования "Светлогорский район".
Из пояснений представителя Общества следует, что 26.02.2014 в адрес истца было направлено обращение о снижении повышающего коэффициента для расчета арендной платы с приложением документов, подтверждающих разрешенное использование земельного участка: 20.03.2013 Обществом было получено разрешение на строительство многоквартирных жилых домов, ООО «КБТИ» произведены работы по инженерно-геологическим и геодезическим изысканиям, разработана проектная документация по объектам капитального строительства и инженерным сетям, произведен монтаж строительного забора.
Администрацией в материалы дела представлен ответ от 26.03.2014 исх. № 1666 на указанное обращение Общества, в котором Администрация, ссылаясь на пункты 2.5.2 и 2.6.5 Положения, указывала на обоснованность применения повышающего коэффициента К4=2.
В соответствии с пунктом 2.5.2 Положения земельный участок считается неиспользуемым если по истечении трех лет со дня подписания договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, в администрацию муниципального образования "Светлогорский район" либо уполномоченное администрацией учреждение не представлены разрешительные документы на строительство и документы о наличии на земельном участке незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, т.е. строительство многоквартирного жилого дома не начато (в ред. Решений районного Совета депутатов Светлогорского района от 27.12.2010 N 124, от 17.12.2012 N 75).
В судебном заседании установлено, что 20.03.2013 Обществом получено разрешение № RU 39518000-004/2013МО на строительство многоквартирных жилых домов (в две очереди) сроком действия до 18.02.2016 года; Обществом 21.05.2012 заключен договор № К-82-12 на выполнение комплексных инженерных изысканий, произведена оплата по договору в размере 420 000 рублей; 22.05.2012 заключен договор с ЗАО «Форпост Балтики Плюс» на выполнение комплекса специальных работ по очистке земельного участка от взрывоопасных предметов, в размере 155 984, 34 рублей; 14.11.2012 заключен договор № П-4/13 с ООО «АртиСтрой» на выполнение проектных работ на проектирование наружных инженерных сетей, произведена оплата по договору в сумме 10 197 860 рублей; 01.10.2013 заключен договор подряда по установке забора на строительной площадке, согласно акту о приемке выполненных работ забор установлен, стоимость работы в размере 1 150 000 рублей оплачена подрядной организации.
Таким образом, суд приходит к выводу, что материалами дела подтверждается использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, что исключает применение повышающего коэффициента при расчете арендных платежей.
Согласно представленному истцом расчету размер арендной платы без использования повышающих коэффициентов за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 составил 5 531 337, 37 рублей.
Обществом произведены три оплаты в счет погашения задолженности по арендной плате: платежным поручением от 07.04.2014 № 945 на сумму 1 500 000 рублей, от 20.03.2014 № 711 на сумму 1 100 000 рублей и платежным поручением от 28.11.2013 на сумму 850 000 рублей. Таким образом, задолженность за 2013 год составляет 2 081 337, 37 рублей. Доводы представителя ответчика о том, что истцом не произведен зачет в счет задолженности по арендной плате за 2013 год платежа в размере 1 382 835 рублей, суд отклоняет как несостоятельный, поскольку указанный платеж был зачтен арендодателем в счет задолженности за предыдущий период.
В судебном заседании представителем ответчика представлено платежное поручение от 24.06.2014 № 1796 на сумму 1 086 000 рублей. Однако, указанная оплата не может быть принята судом в качестве надлежащего доказательства погашения задолженности, поскольку платежный документ не содержит сведений о списании указанной суммы с расчетного счета ответчика и не заверен банком.
Учитывая, что ответчиком по состоянию на дату рассмотрения дела по существу суду не представлены доказательства оплаты задолженности в размере 2 081 337, 37 рублей, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 2 081 337, 37 рублей.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.
Истец просит взыскать с ответчика пени за систематическое нарушение ответчиком сроков оплаты арендной платы по состоянию на 31.12.2013 в размере 761 502, 38 рублей исходя из размера арендной платы с повышающим коэффициентом.
В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Поскольку ответчиком не был соблюден согласованный сторонами порядок оплаты, то требование о применении меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств является допустимым. Лицо, подписавшее договор, должно осознавать последствия неисполнения добровольно принятого обязательства.
В постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, исходя из принципа осуществления сторонами гражданских прав своей волей и в своем интересе, неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Согласно разъяснениям, содержащимся в части 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Заслушав доводы сторон, и исходя из того, что неустойка носит компенсационный, а не карательный характер, должна быть адекватной и соизмеримой с нарушенным интересом, суд приходит к выводу о ее несоразмерности и необходимости ее снижения.
С этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, и исходя из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения, суд считает возможным снизить подлежащую взысканию неустойку по договору до 200 000 рублей.
В силу п. 1 ч. 1 ст. 333.37 второй части Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
Учитывая результат рассмотрения искового заявления, а также положения пункта 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы суд возлагает на ответчика.
Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Калининградское бюро технической инвентаризации» в пользу Администрации муниципального образования «Светлогорский район» задолженность по арендной плате в размере 2 081 337, 37 рублей за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 и пени в размере 200 000 рублей.
В части взыскания 5 531 337, 37 рублей задолженности и 561 502, 38 рублей пени отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Калининградское бюро технической инвентаризации» в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину размере 34 406, 69 рублей.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня его вынесения.

Судья Е.А. Талалас
(подпись, фамилия)