Арбитражный суд Калининградской области

Арбитражный суд
Калининградской области
официальный сайт

Сервисы ВАС РФ

/ Арбитражный процесс / Информация о деле

Арбитражный суд Калининградской области
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236016
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград Дело № А21-1941/2014
« 04 » июля 2014 года
Резолютивная часть решения объявлена « 02 » июля 2014 года
Полный текст решения изготовлен « 04 » июля 2014 года
Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Ковалева Е.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Чумаковым В.С.
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

Федерального автономного учреждения «Калининградский центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров Федерального дорожного агентства» (ОГРН 1023900993302, ИНН 390605379)
к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (ОГРН 1043902855446, ИНН 3906131304)
о признании недействительным решения комиссии по рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости
при участии в судебном заседании:
от заявителя: - Пляуга А.З. по доверенности, паспорту
от заинтересованного лица: - Нечаев С.В. по доверенности, паспорту

установил:

Федеральное автономное учреждение «Калининградский центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров Федерального дорожного агентства» (далее - Учреждение, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании недействительным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14.02.2012 № П/59 (в редакции приказа от 19.12.2012 № П/589) в Калининградской области при Управлении Росреестра по Калининградской области.
В качестве восстановления своего права заявитель просит суд признать Отчет об оценке соответствующим требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.
В судебном заседании представитель Учреждения заявление подержал в полном объеме, ссылаясь на представленные в дело доказательства.
Представитель Управления Росреестра в судебном заседании заявление не признал по доводам и основаниям, изложенным в письменном отзыве, в связи с чем просил в удовлетворении заявления отказать.
Как дополнительно пояснили стороны, в порядке статьи 65 АПК РФ ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, у них не имеется.
Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.
Как явствует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 39:15:130508:17, общей площадью 21 833 кв.м., расположенный по адресу: г. Калининград, ул.А.Невского, 231, категория земель - земли населенных пунктом, разрешенное использование - под существующий учебно-курсовой комбинат (далее - земельный участок) принадлежит на праве собственности Российской Федерации и передан в постоянное (бессрочное) пользование Учреждению.
Согласно выписки из кадастрового паспорта земельного участка 18.02.2014 № 39/14-ВС-46206, кадастровая стоимость земельного участка составляет 33 860 581,37 руб.
Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка была установлена на основании Постановления Правительства Калининградской области от 29.08.2013 № 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области».
Сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка 19.09.2013 были внесены в государственный кадастр недвижимости.
По заказу Учреждения оценочной организацией ООО «Декорум» была проведена оценка земельного участка и определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:130508:17 в размере 23800000 руб.
31.01.2014 Учреждением было подано заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, а также Отчет об оценке.
По результатам рассмотрения заявления Комиссией было установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере 33 860 581,37 руб. по состоянию на 01.01.2012, указанной в Отчете об определении кадастровой стоимости от 21.06.2013 № 27-КО и утвержденной постановлением Правительства Калининградской области от 29.08.2013 № 641; кадастровой стоимости объекта недвижимости, составляет менее 30 процентов, а именно: 29,7 процентов.
Оформление и содержание представленного Отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.199 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что при расчетах в качестве объекта-аналога (аналог №4) при определении рыночной стоимости методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода был выбран объект с датой продажи 24.01.2012, то есть после даты оценки, что является нарушением п. 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.
07.02.2014 по результатам рассмотрения заявления Комиссии решила его отклонить.
Посчитав, что решение Комиссии не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Учреждения в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В силу пункта 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Закона о государственном кадастре недвижимости).
Сведения вносятся в ГКН органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 5 статьи 4 Закона о государственном кадастре недвижимости).
Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в ГКН вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Нормой статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, предметом заявленных в таком случае требований является изменение внесенной в ГКН органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона № 135-ФЗ, под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
Отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 названного закона).
Порядок и особенности, связанные с государственной кадастровой оценкой объектов недвижимого имущества определены главой III.1 статьей 24.16 Закона № 135-ФЗ.
Статьей 11 Закона № 135-ФЗ определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.
Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.
В силу пункта 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО N 1)" оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Из представленного Комиссии отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка следует, что в целях определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком применен сравнительный подход (лист 21 Отчета).
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 федерального стандарта оценки N 1).
Согласно пункту 18 федерального стандарта оценки N 1, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.
В соответствии с пунктом 19 названного стандарта, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В соответствии с абз. 8 п. 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
Однако оформление и содержание представленного Учреждением отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, поскольку при расчетах в качестве объекта-аналога (аналог №4) при определении рыночной стоимости методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода оценщиком был выбран объект с датой продажи 24.01.2012, то есть после даты оценки, что является нарушением п. 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.
Кроме того, судом обращается внимание, что объект-аналог (аналог №4) реализован путем продажи 24.01.2012, в то время как представленный в Комиссию Отчет составлен 22.01.2014.
Данные сведения допускают неоднозначность толкования, что подтверждает нарушение оценщиком статьи 11 Закона № 135-ФЗ, а подготовленный Отчет нельзя считать соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
При таких условиях оспариваемое решение Комиссии соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем, суд приходит к выводу об оставлении заявленных требований без удовлетворения.
При этом, судом отмечается, что стороны не лишены возможности в рамках иных споров определить объективную рыночную стоимость спорного земельного участка.
Руководствуясь ст.ст. 167 - 170, 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления - отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья Е.В. Ковалев