Обзор судебной практики по рассмотрению споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества | Пятый арбитражный апелляционный суд

## Пятый Арбитражный апелляционный суд

- Контакты
- Президиум
- Статистика по системе арбитражных судов
- Жалобы на действия судей
- Вакансии
- Электронный страж
- Калькулятор суммы задолженности
- Правовые основы
- Калькулятор государственной пошлины
- Обратная связь
- Карта сайта
- Обращения граждан и юридических лиц
- Мобильная версия сайта

О суде
  - История суда
  - Структура суда
  - Наши судьи
  - Наши сотрудники
  - Судьи в почетной отставке
  - Пропускной режим в здании суда
  - Правила поведения в здании суда
  - Статистика по системе арбитражных судов
  - Новости
  - Кадровое обеспечение
  - Режим работы и контактная информация
  - Пресс-служба
  - План работы суда
  - Отчеты о работе суда
  - Противодействие коррупции
  - Обращения граждан и юридических лиц
  - Порядок организации личного приема граждан и представителей организаций
  - Президиум ВАС On-line
  - Государственные закупки
  - Арбитражная система РФ
  - Обратная связь
  - Полезные ссылки
  - Опрос посетителей суда
  - Стол находок

Новости суда
  - 31.07.2014

    ## Апелляционный суд подтвердил правомерность взыскания неустойки с ЗАО «Находка Марин Партнерс»

  - 30.07.2014

    ## Информация о результатах конкурса, объявленного 20 июня 2014 года

  - 25.07.2014

    ## Судьи Пятого арбитражного апелляционного суда приняли участие в совещании, посвященном обсуждению вопросов, возникающих при рассмотрении дел о несостоятельности (банкротстве)

  - 23.07.2014

    ## Апелляционный суд разрешил строительство торгового центра во Владивостоке

  - 21.07.2014

    ## 21 июля состоялось торжественное принятие присяги Мокроусовой Ларисой Адольфовной - новым судьей Пятого арбитражного апелляционного суда

Обзор судебной практики по рассмотрению споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества
  Дата:
  14.10.2011

  В связи с возникающими в судебной практике вопросами, касающимися аренды недвижимого имущества, руководствуясь статьей 33.3 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации", Пятым арбитражным апелляционным судом подготовлено настоящее обобщение судебной практики за период с 01.01.2010 по 01.07.2011.

  1. Предметом договора аренды не может быть объект недвижимости, не введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке, и право собственности в отношении которого не зарегистрировано (дело №А59-971/2010)

  Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, пени за просрочку платежа.

  Решением от 19.05.2010 суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, уменьшив размер взыскиваемой задолженности.

  Арбитражный апелляционный суд данное решение отменил, в удовлетворении исковых требований отказал.

  В обоснование исковых требований истец указал, что между обществом с ограниченной ответственностью (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем (арендатор) заключен договор, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды нежилое помещение, расположенное на втором этаже торгового комплекса. 04.02.2010 предприниматель просил общество расторгнуть договор в связи с невозможностью осуществления дальнейшей торговой деятельности, плохим финансовым состоянием арендатора и освободил помещение. Истец, считая, что договор не расторгнут, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности в виде арендной платы за период с февраля 2009 по май 2010 года, пени за просрочку платежа.

  Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

  В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

  Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, этажности, площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-строительного обеспечения). Ввод в эксплуатацию реконструированного объекта осуществляется в соответствии с проектным заданием и разрешением на строительство.

  Судами установлено, что за истцом зарегистрировано право собственности на одноэтажное здание. В последующем в отношении данного здания собственником произведена реконструкция, в результате которой возведены второй, третий и четвертый этажи. Разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта выдано 22.03.2010.

  С учетом вышеизложенных норм право собственности истца на второй, третий и четвертый этажи реконструированного здания, в том числе расположенные на втором этаже арендуемые ответчиком помещения, могло возникнуть только после окончания всех запланированных строительных работ и ввода в эксплуатацию всего объекта в соответствии с утвержденным проектом реконструкции.

  Как установлено материалами дела, необходимые документы для регистрации права собственности на реконструированный объект истец подал в соответствующий регистрирующий орган 30.03.2010.

  Таким образом, на момент заключения договора аренды от 12.12.2009 право собственности истца на переданный в аренду объект не было зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем истец не вправе был передавать указанное имущество в аренду. Поскольку на момент заключения договора аренды спорные помещения не являлись объектом гражданских прав, предмет договора отсутствовал, данный договор является незаключенным.

  Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.

  2. Неподписание одной из сторон протокола разногласий к договору аренды свидетельствует о несогласовании существенных условий и незаключенности договора аренды (дело №А24-2116/2010)

  Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью об устранении препятствий к доступу и пользованию арендуемыми истцом нежилыми помещениями путем обеспечения свободного прохода и проезда автомобильного транспорта истца и его клиентов.

  Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

  Из материалов дела установлено, что между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) подписан договор аренды недвижимого имущества. Одновременно с имуществом по условиям договора передаются установленные в здании склада металла № 17 кран мостовой - 2-шт, пресс- ножницы - 1 шт., ножницы листовые - 1 шт. По акту приема-передачи имущество передано истцу в аренду.

  Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у истца вещного права на спорные объекты и доказательств, с достоверностью подтверждающих наличие действий ответчика, препятствующих истцу в пользовании спорными объектами недвижимости.

  Материалами дела подтверждается, что направленный ответчиком договор аренды от 01.01.2010 подписан арендатором (истцом) с протоколом разногласий, из которого следует, что стороны не пришли к соглашению относительно п. 2.4 договора, предусматривающего право арендодателя в течение действия договора изменить размер арендной платы, предупредив об этом арендатора за десять дней.

  Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора являются, в том числе, и все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

  В силу п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, акцепта. Акцептом в соответствии с п. 1 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

  Согласно ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

  Протокол согласования разногласий к договору аренды сторонами подписан не был.

  Согласно п. 58 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом Гражданский кодекс Российской Федерации не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок.

  Между тем согласно акту приема-передачи ответчик передал нежилые помещения в пользование истцу до направления истцом протокола разногласий (новая оферта).

  Таким образом, действия ответчика по передаче в пользование истцу нежилых помещений были направлены на выполнение первоначальных условий договора, следовательно, не могут считаться акцептом новой оферты (протокол разногласий).

  Поскольку стороны не достигли соглашения в отношении существенного условия договора, на котором настаивал истец, договор аренды не может считаться заключенным в силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ.

  Выводы суда первой инстанции поддержаны апелляционным судом, решение оставлено без изменения.

  3. Незаключенный договор аренды не может быть признан недействительным (дело № А51-10220/2009)

  Антимонопольный орган обратился в арбитражный суд с иском к органу по управлению муниципальным имуществом и индивидуальному предпринимателю о признании заключенного между ними договора аренды недвижимого имущества недействительным и применении последствий его недействительности в виде возврата индивидуальным предпринимателем недвижимого имущества муниципальному образованию.

  Суд первой инстанции, установив, что договор аренды, заключенный на срок более одного года, не прошел государственную регистрацию, руководствуясь статьями 153, 168, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении исковых требований, указав, что договор аренды является незаключенным.

  Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда в силе, указал, что поскольку договор аренды в данном случае не заключен, то, соответственно, не порождает прав и обязанностей для сторон, и не является сделкой по смыслу ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания такого договора недействительным и применения последствий его недействительности, предусмотренных п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  Отклонены доводы заявителя о том, что признание договора незаключенным и признание его недействительным как ничтожной сделки ведут к одинаковым последствиям для сторон, в связи с чем у стороны, фактически получившей имущество, имеется обязанность вернуть его второй стороне. Апелляционный суд указал, что, поскольку истец не является стороной оспариваемого договора и у него отсутствуют вещные права на имущество, он не вправе требовать возврата полученного по договору аренды имущества.

  4. Рост инфляции не относится к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и не является основанием для изменения размера арендной платы (дело №А51-22191/2009).

  Орган по управлению муниципальной собственностью (далее - управление) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - общество) о внесении изменений в пункты 2.2.10 (право на субаренду), 3.1 (новый размер арендной платы), 3.3 (реквизиты платежей), 5.1 (прекращение договора по истечении срока), 7.1 (реквизиты сторон) договора аренды недвижимого имущества.

  В обоснование требований истец указал, что между управлением и обществом заключен договор аренды недвижимого имущества. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи, договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

  В связи с изменением величины коэффициента, применяемого при расчете арендной платы, на основании решения муниципального представительного органа (дума города), управление направило в адрес общества предложение о внесении изменений в договор с приложением проекта дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды. Поскольку общество отказалось подписать предлагаемый проект дополнительного соглашения, управление обратилось в суд с настоящим иском.

  Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, внес изменения в пункты 3.3 и 7.1 в части изменения реквизитов для перечисления арендных платежей и сведений о сторонах.

  Суд апелляционной инстанции оставил данное решение без изменения.

  При этом суды обеих инстанций руководствовались следующим.

  Согласно ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

  Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут либо изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно четырех условий, приведенных в этой статье.

  Отказывая в удовлетворении требований о внесении в договор аренды изменений, касающихся изложения п. 2.2.10, 3.1, 5.1 договора, суды исходили из недоказанности истцом наличия предусмотренных законом оснований.

  Судами признан несоответствующим нормам права довод заявителя о том, что в данном случае установление нового размера арендной платы (пункт 3.1) не является изменением условий договора, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, а именно пункта 6.3. договора.

  Как следует из п.6.3 договора, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенными изменениями обстоятельств (изменение площади), отмены льготы, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен уведомлением о платежах установленного образца заказным письмом с уведомлением. Таким образом, стороны определили событие, при наступлении которого возникает основание для пересмотра цены договора.

  Вместе с тем, само по себе включение в договор аренды данного условия не является принятием сторонами сделки на себя конкретных обязательств по безусловному заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

  Суд апелляционной инстанции указал на несостоятельность доводов заявителя о том, что первоначально договор заключался на 4 года и существенных изменений цен, тарифов и уровня инфляции в данный период произойти не могло, но при увеличении срока действия договора аренды до 2014 года данные обстоятельства изменились, чем и обоснованы исковые требования в части изменения размера арендных платежей.

  Сами по себе инфляционные процессы, увеличение цен и тарифов не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. При этом изменение экономической обстановки, в том числе рыночных цен может происходить не только в период пяти и более лет, но и в течение года.

  Таким образом, высокий уровень инфляции не является существенным изменением обстоятельств, являющимся основанием для изменения договора аренды, так как на момент заключения договора истец должен был предполагать, что обстоятельства могут измениться, и ставка арендной платы может увеличена.

  Суд кассационной инстанции оставил судебные акты, принятые судами первой и апелляционной инстанций, без изменения.

  5. Обязанность по оплате арендных платежей прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице независимо от государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (Дело № А24-5142/2010).

  Комитет по управлению имуществом обратился в суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений.

  Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в полном объеме.

  Суд апелляционной инстанции отменил данное решение, в удовлетворении иска отказал в полном объеме.

  Из материалов дела следует, что 01.04.2008 между муниципальным унитарным предприятием (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем (арендатор) с согласия Комитета по управлению имуществом (комитет) заключен договор аренды, предметом которого являются нежилые помещения, предоставленные арендатору за плату во временное пользование. Срок договора с учетом соглашения от 25.06.2008 установлен с 01.04.2008 по 31.12.2008.

  Соглашением от 20.08.2008 произведена замена арендодателя в договоре аренды с муниципального унитарного предприятия на Комитет по управлению имуществом.

  03.10.2008 между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель, продавец) и индивидуальным предпринимателем (арендатор, покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества, в соответствии с которым ответчик приобрел нежилые помещения, являвшиеся объектом аренды по договору аренды.

  По условиям договора купли-продажи оплата продажной цены в сумме 1 313 559 рублей производится покупателем в течение десяти дней с момента заключения настоящего договора посредством внесения на счет продавца денежных средств. Выкупная цена полностью оплачена покупателем продавцу 08.10.2008. Фактическая передача помещений от продавца к покупателю оформлена актом приема-передачи от 16.10.2008.

  Переход права собственности на приобретенное по договору купли-продажи имущество зарегистрирован 18.12.2008.

  Полагая, что обязанность по оплате арендных платежей сохраняется у ответчика до 18.12.2008 (момента государственной регистрации перехода права), комитет по управлению имуществом обратился в суд с настоящим иском.

  Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку право собственности у продавца недвижимого имущества сохраняется до момента государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость по договору купли-продажи, то продавец вправе требовать оплаты арендных платежей в период с момента заключения договора купли-продажи до момента регистрации перехода права собственности.

  Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, указал, что несмотря на то, что по смыслу статей 131, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость по договору купли-продажи, наличие или отсутствие государственной регистрации перехода права собственности к покупателю не влияет на законность условий договора и обязанность сторон его исполнения, не влечет недействительность данного договора.

  Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

  После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

  В данном случае ответчик являлся стороной и по договору аренды, и по договору купли-продажи. Следовательно, при заключении договора купли-продажи спорных помещений должны произойти изменения в арендных правоотношениях между арендодателем и арендатором.

  С учетом изложенного апелляционный суд пришел к выводу о том, что у ответчика прекратились обязанности по оплате арендных платежей с 03.10.2008, поскольку в данном случае имело место прекращение обязательства в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  Таким образом, индивидуальный предприниматель после подписания 03.10.2008 договора купли-продажи, учитывая, что имущество находилось в его фактическом владении по договору аренды, стал законным владельцем нежилых помещений именно в силу заключения договора купли-продажи имущества, в связи с чем утратил обязанность по уплате арендных платежей по договору аренды.

  Государственная регистрация перехода права собственности на нежилые помещения сама по себе не зависит исключительно от покупателя, вследствие чего взимание арендных платежей после заключения договора купли-продажи, но до государственной регистрации перехода права собственности, не может быть признано обоснованным.

  Судом кассационной инстанции постановление апелляционного суда оставлено без изменения.

  6. В случае полной уплаты арендатором выкупной цены арендованного имущества право собственности на данное имущество переходит к арендатору до истечения срока действия договора аренды (дело №А51-22010/2009).

  В арбитражный суд обратилось общество с ограниченной ответственностью с иском к обществу с ограниченной ответственностью о государственной регистрации перехода права собственности на нефтеналивное судно на основании договора аренды судна с правом выкупа от 10.04.2009.

  Ответчик на основании пункта 5 статьи 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» обратился в суд с иском о признании договора аренды судна с правом выкупа от 10.04.2009 недействительным как крупной сделки, совершенной без согласия единственного участника общества.

  Определением суда первой инстанции указанные иски объединены в одно производство как первоначальный и встречный иск.

  Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении обоих исков отказано. При этом отказ в удовлетворении первоначального иска мотивирован тем, что по условиям пункта 3.1.4 договора аренды от 10.04.2009 право собственности на спорное судно может перейти к арендатору (истцу) не ранее истечения срока действия данного договора - 10.12.2010, независимо от уплаты выкупной цены судна. Поскольку указанный срок не наступил, отсутствуют основания для понуждения ответчика к совершению действий по государственной регистрации перехода права собственности на судно. В удовлетворении встречного иска отказано на том основании, что спорная сделка совершена с согласия единственного участника данного общества, который к тому же осуществлял функции единоличного исполнительного органа общества, в связи с чем оснований для применения пунктов 3, 5 статьи 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» не имеется.

  Суд апелляционной инстанции изменил данное решение в части, удовлетворил первоначальные исковые требования о регистрации перехода права собственности на нефтеналивное судно от ответчика к истцу, в удовлетворении встречного иска отказал.

  При этом суд апелляционной инстанции руководствовался следующим.

  Согласно пункту 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

  Как установлено судами, по договору аренды с правом выкупа от 10.04.2009 арендодатель (собственник судна) передает арендатору за обусловленную плату (фрахт) во владение и пользование на срок по 10.12.2010 укомплектованное экипажем нефтеналивное судно для перевозок грузов и для иных целей торгового мореплавания. Выкупная цена судна, а также арендные платежи согласованы сторонами, при этом указано, что арендная плата полностью идет в зачет выкупной цены судна.

  Согласно пункту 5.3 договора от 10.04.2009 арендная плата может быть выплачена истцом предварительным платежом в течение срока действия данного договора. Кроме того, в соответствии с пунктом 5.5 договора аренды, когда сумма всех выплаченных арендных платежей сравняется с размером выкупной цены судна, судно переходит в собственность арендатора. Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора и при условии исполнения арендатором своих обязанностей, в том числе при последней уплате фрахта, судно переходит в собственность истца.

  Исследовав доказательства по делу, дав оценку и соответствующее статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации толкование условиям договора от 10.04.2009 о переходе права собственности на спорное судно к арендатору, в том числе пунктам 1.2, 3.1.4, 3.3.3, 5.3, 5.5 договора, установив, что истец уплатил выкупную цену судна в полном объеме до истечения срока действия договора аренды, а ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на судно, суд апелляционной инстанции удовлетворил первоначальные исковые требования.

  При этом суд апелляционной инстанции указал, что статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений о том, что момент перехода права собственности определяется исходя из обязательной одновременной совокупности двух условий: окончание срока аренды и уплата выкупной цены.

  Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что обществом не доказаны крупность оспариваемой сделки и отсутствие согласия единственного участника общества на ее совершение.

  Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.

  7. Включение в договор аренды условия о том, что он применяется к фактически сложившимся между сторонами до его заключения отношениям, само по себе не дает арендодателю права требовать оплаты арендных платежей за период до заключения договора, если отсутствуют доказательства передачи и использования имущества арендатором (дело №А51-7992/2010).

  В арбитражный суд обратился орган исполнительной власти с иском к открытому акционерному обществу о взыскании задолженности по договору аренды, в том числе долга по арендным платежам и пени за просрочку платежей.

  В обоснование искового требования истец сослался на то, что между сторонами 05.05.2008 заключен договор аренды земельного участка для использования в целях благоустройства прилегающей территории. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 27.08.2008. Срок аренды определен с 27.12.2006 по 26.12.2055. Земельный участок по акту приема-передачи 05.05.2008 передан арендатору. Согласно п. 2.1. договора установлен размер арендной платы в месяц. При неуплате арендатором арендной платы начисляется пеня в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Пунктом 2.2. договора установлено, что размер арендной платы в период с начала срока аренды до заключения договора (даты договора либо даты его государственной регистрации) устанавливается в порядке п. 2.1. договора и оплачивается арендатором единовременно за весь указанный период. Поскольку ответчик не внес арендную плату за период с 15.01.2007 по 28.10.2010, истец обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

  Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

  Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

  Суды исходили из следующего.

  В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена встречная обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.

  Согласно ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

  В тоже время включение в договор условия о том, что договор аренды применяется к фактически сложившимся между сторонами до его заключения отношениям, само по себе не дает арендодателю права начислять арендные платежи за период до заключения договора.

  По смыслу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан оплачивать арендную плату за фактическое пользование арендованным имуществом.

  В п. 10 Информационного письма Президиума ВАС №66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи имущества.

  Согласно п. 1.2 договора аренды земельного участка передача участка производится сторонами по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора.

  Таким образом, моментом фактической передачи спорного земельного участка в рамках возникших между сторонами правоотношений является дата подписания сторонами акта приема-передачи, совпадающая с датой договора - 05.05.2008, доказательств использования земельного участка ответчиком до 05.05.2008 в материалы дела не представлено.

  На основании вышеизложенного обязанность ответчика по внесению арендной платы возникла у последнего с 05.05.2008.

  8. Ненаправление арендодателем счетов на оплату арендных платежей не является основанием для освобождения арендатора от их уплаты (дело №А24-1017/2010)

  Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по арендной плате по договорам субаренды недвижимого имущества и процентов за пользование чужими денежными средствами.

  Решением суда, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, исковые требования удовлетворены частично, взыскиваемая сумма уменьшена за счет исключения из нее затрат арендодателя по коммунальным платежам.

  Из материалов дела установлено, что между истцом (субарендодатель) и ответчиком (субарендатор) заключены ряд договоров субаренды недвижимого имущества. Арендуемое имущество передано по актам приема-передачи ответчику.

  В соответствии с пунктами 2.2 договоров оплата производится арендатором в течение пяти рабочих дней после получения счета. Порядок оплаты установлен как для внесения арендной платы, так и для возмещения коммунальных платежей.

  Во исполнение условий договоров истец выставил ответчику счета-фактуры на оплату, которые не были оплачены последним, что и послужило основанием для обращения в суд с иском.

  В соответствии со статьями 309, 314 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного обязательством периода времени.

  На основании статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и на условиях, определенных договором аренды.

  Установив факт неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы, суды признали требования истца правомерными.

  При этом суды указали на несостоятельность довода ответчика об отсутствии у него обязанности по оплате в связи с тем, что истец направил в его адрес не счета, а счета-фактуры, что не соответствует условиям договоров субаренды.

  Данное обстоятельство не является основанием для освобождения ответчика от исполнения своих договорных обязанностей по внесению платы за пользование помещениями, поскольку обязанность по оплате возникает не с момента выставления счета или счета-фактуры, а с момента заключения договора субаренды.

  9. Незаключение или ненадлежащее заключение арендатором и балансодержателем отдельного договора по оплате коммунальных и иных эксплуатационных расходов не является основанием для освобождения арендатора от оплаты данных расходов (дело №А24-1902/2010).

  Учреждение обратилось в суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью задолженности по коммунальным, эксплуатационным и административно-хозяйственным расходам и расходов по оплате госпошлины за получение выписки из ЕГРЮЛ в отношении ответчика.

  Из материалов дела следует, что между органом по управлению государственным имуществом (арендодатель), учреждением (балансодержатель, истец) и обществом (арендатор, ответчик) заключен договор № 2265 аренды недвижимого имущества.

  В соответствии с условиями договора балансодержатель с согласия арендодателя передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, указанные в приложении №1 (выкопировке). Имущество передано арендатору по акту приема-передачи.

  В соответствии с условиями договора балансодержатель и арендатор приняли на себя обязанности в пятидневный срок после подписания сторонами договора аренды заключить друг с другом договор на оплату коммунальных, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг (далее - договор на оплату услуг) на срок аренды. При этом арендатор обязался оплачивать данные услуги в соответствии с условиями договора на оплату услуг, а также нести расходы по содержанию арендуемых помещений и поддерживать их в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии. Указанные расходы арендатора не включаются в установленную договором аренды сумму арендной платы.

  В приложениях № 1 к договору № 2265 указаны расчеты земельного налога, расчеты хозяйственных расходов арендуемого помещения.

  Между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору аренды государственного имущества № 2265, согласно которому коммунальные, эксплуатационные, административно-хозяйственные расходы и земельный налог возмещаются арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца в размере согласно прилагаемого расчета услуг. Электроэнергия оплачивается по фактическим показаниям счетчика согласно действующим тарифам (пункт 4 дополнительного соглашения).

  Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, указав, что между сторонами отсутствуют договорные отношения, поскольку дополнительное соглашение подписано от имени ответчика неуполномоченным лицом, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ответчика обязанности по возмещению истцу расходов по содержанию арендованного имущества.

  Отменяя указанное решение, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

  Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

  Пунктом 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

  Аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств как в предпринимательской, так и не связанных с предпринимательской деятельностью целях. Поскольку техническая и коммерческая эксплуатация помещений осуществляется арендатором, то связанные с ней расходы возлагаются на арендатора, если стороны в договоре не установили иное распределение расходов.

  Так как договором не было предусмотрено иное, ответчик обязан нести расходы по содержанию арендуемых помещений.

  Исходя из указанных норм, а также условий договора от 01.06.2007 обязанность по оплате спорных сумм возникла у ответчика в момент передачи ему помещений в аренду, а не с момента подписания с балансодержателем отдельного договора на оплату коммунальных и иных расходов.

  Незаключение или ненадлежащее заключение истцом и ответчиком отдельного договора по оплате коммунальных и иных эксплуатационных расходов не является основанием для освобождения ответчика от оплаты данных расходов.

  10. Соглашение о продлении срока действия договора аренды не свидетельствует о совершении со стороны собственника действий по распоряжению арендованным имуществом, в отношении которого судом наложен арест (дело N А51-1711/2010).

  Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с заявлением о признании незаконным уклонения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - регистрирующий орган) от регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, заключенного между заявителем и обществом с ограниченной ответственностью, привлеченным к участию в деле третьим лицом, в отношении объекта недвижимости, а также обязании регистрирующего органа после вступления в законную силу решения суда внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись о государственной регистрации указанного дополнительного соглашения.

  Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

  Судами установлено, что 20.11.2003 между заявителем (арендодатель) и третьим лицом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества – нежилых помещений. Срок действия договора сторонами определен до 20.11.2008. Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 20.11.2003. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 25.11.2003.

  Постановлением суда общей юрисдикции от 30.12.2003 наложен арест на здание, в котором расположены арендуемые помещения.

  Между заявителем и третьим лицом 19.11.2008 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым продлен срок его действия до 01.11.2019.

  Заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 19.11.2008.

  На основании пункта 4 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация указанного дополнительного соглашения приостановлена в связи с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений (далее – ЕГРП) записи об аресте объекта аренды, о чем уведомлены истец и третье лицо.

  Считая действия регистрирующего органа по приостановлению государственной регистрации незаконными, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

  Признавая незаконным решение регистрирующего органа по приостановлению государственной регистрации дополнительного соглашения, суды обеих инстанции исходили из следующего.

  По смыслу пункта 4 статьи 19 Закона о государственной регистрации при наличии в ЕГРП сведений о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества государственная регистрация прав не производится до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

  В соответствии с частью 1 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации арест на имущество накладывается для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества. Согласно части 2 той же статьи наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.

  Проанализировав содержание постановления районного суда о наложении ареста, а также дополнительного соглашения от 19.11.2008 к договору аренды, суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что подписание заявителем и третьим лицом дополнительного соглашения к договору аренды, устанавливающего, в частности, новый срок действия договора аренды, не свидетельствует о распоряжении обществом принадлежащим ему правом аренды в противоречии с целями, для достижения которых был наложен арест. Соглашение направлено на приобретение права владения и пользования тем же объектом на новый срок, поскольку определенный договором срок к моменту сообщения регистрирующим органом о приостановлении государственной регистрации истек.

  Таким образом, заключение дополнительного соглашения влечет изменение прав и обязанностей по названному договору в отношении того же объекта недвижимости, и выражается в установлении права владения и пользования третьим лицом данным объектом на новый период, то есть в приобретении права на новый срок, в связи с чем не может рассматриваться как распоряжение существующим правом в нарушение наложенного ареста.

  В силу изложенного суды пришли к выводу, что заявитель воспользовался правом пользования арестованным имуществом путем установления нового срока действия договора аренды с третьим лицом, в отношении которого ограничения не применялись.

  Суд кассационной инстанции оставил принятые судебные акты без изменения.